Monsieur X, le 25 du mois,
reçoit un commandement de payer pour les charges du mois courant
Les prétentions du
locataire
Le 25 janvier, au moment où l’huissier s’est
présenté au domicile du locataire, le loyer et les charges étaient entièrement
réglés par chèque. La disparition
momentanée d’un chèque dans les services du bailleur ne peut pas entraîner la
pénalisation du locataire. Les frais de
commandement représentaient 33,25% de la somme réclamée, et cette somme,
(848,45F) représentait seulement 37% du loyer et des charges estimées par le
bailleur, qui rembourse souvent une somme comparable au locataire, pour cause
de trop-perçu, au moment de la régularisation des charges.
Le caractère intempestif de cet acte ne peut
qu’être établit. Au cas où le locataire serait en retard de paiement de loyer
ou charges, le contrat prévoit par son article 2 alinéa
d, l’envoi d’une lettre recommandée de
rappel et non pas l’envoi d’un huissier au domicile du locataire.
L’article 68 Loi du 09
juillet 1991 autorise le bailleur à prendre des mesures conservatoires,
néanmoins ces mesures sont subordonnées à des conditions précises :
- l’existence d’un contrat écrit de louage
d’immeubles,
- le loyer resté
impayé,
Cependant, le contrat de bail, conformément à
l’article 1134, tient lieu de loi et doit être exécuté
de bonne foi.
Ce contrat prévoit l’envoi d’une lettre
recommandée. L’huissier n’intervient
que pour l’exécution d’une décision de justice. Le paragraphe invoquant les
frais d’huissier réclame le bénéfice de l’article 700 du NCPC, sachant que cet
article n’est applicable qu’à la suite d’un jugement. Aux termes de l’article 32, Loi 91-650 du 09 juillet 1991, les frais de l’huissier
envoyé intempestivement restent à la charge du bailleur, attendu que
l’intervention de l’huissier n’était ni prévue ni nécessaire.
La Défense du bailleur SCIC
HABITAT ILE DE France
Il ne peut être contesté la
régularité et le bien fondé des notifications effectuées par actes d’Huissier
de justice dans la présente espèce.
De généralité lorsque
l’acte reçoit effet avant l’intervention d’une décision de justice le coût
reste à la charge de la personne dans l’intérêt duquel il a été établi. Tout au
contraire lorsque la procédure se poursuit le coût du ou des actes sont inclus
dans les dépens.
Dans ces conditions, et
dans un souci de bonne administration de ses finances la SCIC HABITAT ILE DE France a parfaitement le droit de
prévoir conventionnellement la prise en charge par les locataires du règlement
des diligences effectuées par Huissier de justice. La loi du 6 juillet 1989 n’interdit nullement la pratique sus
énoncée basée sur le principe fondamental et légal établi dans le Code Civil en
son article 1134.
« Les conventions
légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne
peuvent être révoquées que du commun accord des parties ou pour les causes que
la loi autorise.»
L’article
2 des conditions générales du contrat de location alinéa 2 n’est que
l’application du Droit Positif sus énoncé.
Mr X semble faire référence
à la remise du dossier en l’étude de l’Huissier de justice au mois de janvier
2000. La SCIC GESTION ÎLE DE France
avait pour principe à l’époque une transmission immédiate des dossiers
locataires dès l’instant où le loyer n’était pas réglé le 20 du mois en
cours. Cette façon de procéder n’a pas
lieu d’être critiquée ou contestée puisque le loyer est payable d’avance (terme
à échoir).
La responsable en
l’occurrence la gardienne avait constaté l’absence de règlement le 20 janvier
2000, l’Huissier de justice a donc été chargé de notifier un commandement de
payer le 25 janvier 2000, tandis que le règlement effectif du terme de janvier
était constaté le 3 février. Comment dès lors Mr X peut-il émettre une
quelconque protestation. Il lui appartenait d’abord et en priorité de régler
son terme entre le 1er et le 5 janvier 2000 toujours sur le
fondement de l’article 1728 alinéa 2 du Code Civil, ne lui en déplaise.
Il ne peut se prévaloir de
sa propre faute.
La Décision du Tribunal
d’instance de PALAISEAU Composé de :
Président : Madame LE
COTTY Rachel
Greffier : Madame
VALENTIN Roselyne
Audience publique du 25
Février 2003
Prononcée publiquement le
25 Mars 2003
Attendu qu’en application
de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, les frais de recouvrement
entrepris sans titre exécutoire demeurent à la charge du créancier, sauf s’ils
concernent un acte dont l’accomplissement est prévu par la loi ;
Qu’en l’espèce, il n’est
pas contesté que la SCIC Habitat Ile de France a imputé à Monsieur X la somme
de 42,04€ au titre d’un commandement de payer visant la clause
résolutoire ; que Monsieur X a régularisé immediatement sa situation, de
sorte qu’aucune procédure judiciaire n’a été engagée contre lui pour
non-paiement des loyers ; que cependant, le commandement de payer visant
la clause résolutoire est prévu par la loi (article 24 de la
loi du 6 juillet 1989) et Monsieur X n’établit pas que l’acte était
injustifié puisqu’un mois de loyer était impayé
lors de la délivrance du commandement (en l’absence de toute preuve de la
remise dudit loyer à la gardienne comme il le prétend).
Que le coût de cet acte
restera donc à sa charge.
Notre commentaire
Le loyer était entièrement
payé, et dans la conclusion du requérant était expliqué : « cette somme,
(848,45F) représentait seulement 37% des loyers et charges estimées par le
bailleur », le litige portait sur les charges impayées.
La partie défenderesse ne se
réfère pas à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais à l’article 2 des
conditions générales du contrat de location alinéa 2. Cet article est très
clair. Il fallait envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception.
La somme réclamée 848,45F,
ne concernait pas le loyer et les charges, mais seulement les charges. Le loyer
du mois était entièrement réglé dans les deux premiers jours du mois. Monsieur
X, par lettre du 16 avril 1999, avait contesté le calcul des charges locatives
surtout les frais de désinsectisation. La SCIC HABITAT ILE DE France refuse de mettre à la
disposition des locataires les preuves des charges réclamées. Monsieur X, après
plusieurs mois de discussions, refuse de payer les charges, dans le cas où la
SCIC ne lui présente pas les preuves des dépenses réclamées. Il soupçonne la SCIC d’avoir facturé des
travaux fictifs. La SCIC HABITAT ILE DE France
décide d’envoyer un Huissier pour faire pression sur lui.
L’article 23
de la loi du 6 juillet 1989 permettait au locataire de ne pas payer les
charges car les documents concernant les charges n’étaient pas mis à la
disposition des locataires.
La SCIC imputait aux
locataires, pour charges de l’année précédente concernant l’antenne de télévision,
88.500,24F. Il n’y avait pas de ventilation des comptes, le bailleur refusait
de mettre à la disposition du locataire les preuves de la somme exigée.
Si une personne, sous
menace et chantage, paye une somme non exigible, cela ne signifie pas que cette
somme soit due.
Non seulement le Tribunal a
violé l’article précité, mais le droit à un procès équitable. La première
caractéristique d’un procès équitable est qu’une demande ne peut être rejetée
sur les motifs qui ne sont pas débattus à l’audience et que le juge a invoqué
d’office. À l’évidence le juge ne distinguait pas les charges des loyers. La loi différencie les charges et les
loyers, les charges ne sont exigibles que sur justifications et les loyers sont
fixes. L’Huissier ne réclamait pas les loyers mais les charges. Les loyers
étaient payés.
Le tribunal n’impose pas au
bailleur de présenter la justification pour les charges imputées aux
locataires, mais donne acte au bailleur de donner un rendez-vous au locataire
pour vérification des charges. Cela signifie que la durée de vérification est
déterminée par le bailleur et n’est pas permanente.
La vérification des
documents demande du temps et le rendez-vous est fixé par le bailleur. La
décision du Tribunal de Palaiseau implicitement, refuse le droit au locataire à
une vérification approfondie.