Audience du 21 janvier 2003
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
modifié par loi 2000-1208 2000-12-13 art. 187 JORF du 14 décembre 2000,
détermine la responsabilité du bailleur.
« c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu
par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives,
nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne
laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à
l'usage d'habitation. Des morceaux de
béton se détachant du plafond des toilettes dans l’appartement du requérant,
peuvent créer un accident.
Le contrat de bail dans ses conditions
particulières mentionne l’équipement à l’usage commun, local vélo-voitures
d’enfants, ce local était une pièce « une cave » dans le premier
sous-sol. Une clé pour la porte
principale a été mise à la disposition du locataire.
L’accès aux caves était refusé par le
bailleur en changeant la clé, la loi interdit au bailleur de diminuer ou
supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat.
Le locataire a enfin obtenu la clé de sa cave, après 10 ans de privation de
cette pièce, mais la clé de l’entrée principale aux caves ne lui a pas été
remise. Il devait demander à la gardienne l’ouverture de la porte principale,
aux heures ouvrables, entre 9 et 18 heures. Les jours fériés et pendant les
congés de maladie ou annuels, l’accès aux caves était impossible. Cette
jouissance était plus nuisible car dans les cas de force majeure, il fallait
parfois attendre un mois pour avoir accès à un objet déposé à la cave.
Les litiges entre les bailleurs et les locataires ont
été jugés par les tribunaux depuis longtemps. La contestation sur les charges
locatives était un des objets de litiges.
La Cour de Cassation a mis fin à toutes les interprétations
des tribunaux. La jurisprudence n’a pas de date d’application puisqu’elle n’est
pas une loi, mais une interprétation juridique, la science d’application des
lois. Elle est en vigueur depuis la
date d’application de sa référence.
Les
charges réclamées par la SCIC objet du présent litige sont les suivantes :
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1 |
Contrat voiries |
5.666,94€ |
6.784€ |
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2 |
Contrat protec.anti-parasit |
1.322,68€ |
1.403€ |
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3 |
Contrat vide-ordures |
78,45€ |
0 |
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4 |
Entretien parties communes |
11.626,47€ |
14.439€ |
|
5 |
Personnel d’immeuble |
67.851,23€ |
70.660€ |
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6 |
Personnel extérieur |
64.530,59€ |
66.107€ |
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7 |
Enlèvement ordures ménagères |
44.109,44€ |
47.844€ |
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8 |
Contrat eau froide |
22.469,93€ |
24392€ |
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9 |
Consommation eau froide |
00000 |
17.200€ |
|
10 |
Fournit./ prod. entretien |
1.895,62€ |
2.109€ |
Ligne
1- Entretien des espaces extérieurs : Contrat voiries
Ligne 2-
Contrat protec.anti-parasit
La jurisprudence concernant ce litige, confirme l’application du
décret. La Cour de Cassation, IIIème
Chambre Civile a jugé en l’audience publique du 10 mars 1999 et a rejeté le
pourvoi N° : 97-10499 de la Société Régie Foncia Saint-Antoine, mandataire de
M. Duvillard et de Mme Héritier, propriétaires d'un ensemble d'immeubles. Ladite Société a été condamnée par la Cour
d’Appel de Lyon, en 1996-10-15.
« Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu,
abstraction faite de motifs surabondants, que l'annexe au décret n° 87-713 du
26 août 1987 comportait une liste ne mentionnant pas les frais de débouchage
des vide-ordures et ne visant que les produits de désinsectisation et de
désinfection, la cour d'appel en a exactement déduit que cette liste étant
limitative, les frais de personnel réclamés par
les bailleurs devaient être exclus des
charges locatives. » Le bailleur dans ce litige, réclamait les
frais de main-d’œuvre pour
désinsectisation et désinfection.
Dans le cas d’espèce, le bailleur réclame une somme totale pour
« protect anti-parasit » concernant un contrat pour main-d’œuvre et
probablement les produits. Au
surplus, ligne 10, les locataires paient les produits d’entretien séparément.
La Cour d’Appel de Versailles, le 2 février 2001, a
mis à la charge des locataires, les frais de dégorgement des canalisations de
vide-ordures,
Dans les pourvois N° : 01-11131, 01-11132, 01-11134
du 27 novembre 2002, la Troisième chambre en a décidé ainsi :
« Vu
l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Attendu que sont des charges récupérables, les dépenses de produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux X...,
l'arrêt retient que le dégorgement des canalisations de vide-ordures étant une
opération liée à la bonne élimination des rejets, constitue une charge
récupérable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la liste de l'annexe
au décret du 26 août 1987 à un caractère limitatif, la cour d'appel a violé le
texte susvisé ; »
Le 29 janvier 2002, la troisième Chambre
dans ses motifs concernant le pourvoi 99-17042 prononce : « Vu le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Attendu que, pour condamner Mlle Billiot à payer une
somme au titre des frais de dératisation, l'arrêt retient que sont à la charge
du locataire les dépenses nécessaires à "l'entretien de propreté" des
parties communes et que la dératisation de celles-ci fait partie de l'entretien
et de l'hygiène de l'ensemble du bâtiment ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'annexe au décret n°
87-713 du 26 août 1987, qui fixe de manière limitative la liste des charges
récupérables, ne mentionne pas les frais de dératisation, la cour d'appel a
violé le texte susvisé ; » Rien
ne justifie de mettre à la charge des locataires les charges non mentionnées
dans le décret.
Ligne 4 - Entretien parties communes :
Le Tribunal d'Instance d'Ivry-sur-Seine, le 4 août 1995, statuant en dernier
ressort, rejette la demande de la Société Immobilière de l'Avenue de Verdun
(SIAV), ayant donné un appartement à bail aux
époux Sarr, qui les a assignés en paiement de charges correspondant à la rémunération
des gardiens pour l'entretien des parties communes et au gardiennage des aires
de stationnement. La demandeur se
pourvoit en cassation.
La Cour de Cassation IIIème Chambre Civile, a jugé en
l’audience publique du 8 octobre 1997 et a confirmé la décision attaquée et a
rejeté le pourvoi N° : 95-20113 de la SIAV, publiée au bulletin 1997 III N° 186
p. 124 Dalloz, 1998-07-09, n° 26, p. 345, note Y. ROUQUET. La rémunération des gardiens qui effectuent
un travail administratif de contrôle et de surveillance, sans intervenir
directement pour assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des
rejets, ne peut être récupérée auprès des locataires. Le salaire du personnel
d’immeuble n’est pas à la charge des locataires si ce personnel n’entretient
pas les parties communes, puisque les locataires paient une somme importante
pour l’entretien des parties communes, le salaire des gardiens n’est pas à leur
charge.
La Cour de Cassation motive sa décision : « Mais
attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les gardiens
effectuaient un travail administratif de contrôle et de surveillance, et
qu'ils n'intervenaient pas directement pour assurer l'entretien des parties
communes et l'élimination des rejets, le Tribunal en a déduit exactement que
leur rémunération ne pouvait pas être récupérée auprès des locataires. »
Ligne 8- L’eau aux Ulis est l’eau la plus chère en
Europe (2,59€) par M3 en 2001 et (2,57€) en 2002. Vu que les locataires ont des
compteurs individuels, pour la consommation de l’eau chaude et de l’eau froide,
ce contrat n’a aucune raison d’exister.
Il ne s’agit pas du contrat calculé séparément à
24.392€, mais de l’eau consommée pour l’entretien des parties communes. Plus de 6703 M3 pour nettoyer
27 immeubles, à raison d’un seau d’eau par semaine. S’il s’agissait de l’eau
nécessaire à l’entretien des parties communes, cela serait à la charge des
locataires, l’année précédente, en 2001, cette consommation n’a pas été
calculée directement, environ 1000 litres (1 M3) à moins de 3€, l’eau est à la
charge des locataires, mais une fuite d’eau et la perte d’eau liée au mauvais
entretien des robinets n’est pas à la charge des locataires. Il n’est ni
raisonnable ni possible que pour le nettoyage de 27 immeubles, plus de 6700 M3
soit utilisées, l’équivalent de la consommation annuelle d’une piscine
municipale. Le responsable de la fuite
d’eau, qui n’a pas agit et a laissé pendant plusieurs mois innonder les caves
des tours, est la SCIC. Aux termes des articles 1382, 1383 et 1384 du Code
Civil, c’est la SCIC qui doit prendre en charge les dommages causés par ses
employés, la responsabilité par omission d’agir. En tout, cas il ne s’agit pas des charges locatives prévues par
ce décret.
Les réparations dues à la vétusté sont à la charge du bailleur,
l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par loi
2000-1208 2000-12-13 art. 197 JORF 14 décembre 2000, prévoie des accords
collectifs de location entre les associations de locataires ou des locataires,
concernant la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille de
vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes,
les locaux résidentiels à usage commun.
Un tel accord n’existe pas entre la SCIC et une association pour simple
raison qu’il n’existe pas une association de locataires qui puisse signer cet
accord. L’association regroupant au
moins 20 p. 100 des locataires concernés et affiliée à une organisation
siégeant à la commission nationale de concertation peut conclure un tel accord.
L’Association de l’Amicale de Locataires des Avelines, n’a jamais regroupée
plus de 20 membres sur 443 locataires.
Cet accord peut être rejeté par écrit par des locataires dans un délai
d'un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux
locataires. Il n’y a jamais eu de notification de cet accord.
En l'absence d'accords signés conformément au premier alinéa, les
bailleurs peuvent, en outre, proposer directement aux locataires des accords de
même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été
approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un délai d'un mois à
compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur.
le taux de vétusté peut être déterminé par les accords similaires,
expertise ou les accords individuels.
D’après « le Grand Dossier du particulier N° 926B N° 1999, Baux d’habitation »,
La durée de vie des papiers peints, avec un bon entretien, est de 7 ans,
la robinetterie 15 ans.
Depuis la construction des bâtiments plus de 30 ans, le bailleur a
toujours obligé les locataires à remédier eux-mêmes aux défaillances résultant
de la vétusté, dans l’appartement, objet du litige, les joints de plomberie ont
été changés en 1989 par le locataire requérant,
Aux termes de l’article 2, alinéa c du contrat de bail,
conditions générales :
C) Les paiements doivent être effectués auprès du représentant du bailleur
Au mois de janvier 2000, la gardienne
dont la loge est située 25, les Avelines, représentant le bailleur, était en
congé. Le requérant a donc effectué le
paiement de son loyer par chèque bancaire à l’antenne de la SCIC sise 24, Allée
des Amonts.
Le 25 janvier, au moment où l’huissier s’est présenté
au domicile du locataire, le loyer et les charges étaient entièrement réglés
par chèque. La disparition momentanée
d’un chèque dans les services du bailleur ne peut pas entraîner la pénalisation
du locataire. Les frais de commandement représentaient 33,25% de la somme
réclamée, et cette somme, (848,45F) représentait seulement 37% des loyers et
charges estimés par le bailleur, qui rembourse souvent une somme comparable au
locataire, pour cause de trop-perçu, au moment de la régularisation des
charges. Les charges sont payables
mensuellement, si le locataire en fait la demande, dans le cas contraire, elles
sont régularisables annuellement sur la production de preuves. En l’absence d’une demande du requérant, et
de la régularisation du loyer et d’une partie des charges par l’APL, l’envoi d’huissier était injustifié.
Le caractère intempestif de cet acte ne peut qu’être
établi. Au cas ou le locataire est en retard de paiement de loyer ou de
charges, le contrat prévoit par son article 2 alinéa d) l’envoi d’une lettre
recommandée de rappel et non pas l’envoi d’un huissier au domicile du
locataire.
L’article 68 de Loi du 09 juillet 1991 autorise le
bailleur à prendre des mesures conservatoires, néanmoins ces mesures sont
subordonnées à des conditions précises :
Le contrat prévoit l’envoi d’une lettre recommandée. L’huissier n’intervient que pour l’exécution d’une décision de justice.
La SCIC dispose d’un dossier sur ses locataires dans
lequel elle enregistre des informations strictement privées. Ce dossier lui
permet de regrouper les locataires qui font du bruit dans les mêmes bâtiments,
les locataires violents qui battent leur femme et leurs animaux, qui gardent
leur chien sans les sortir, ce qui induit des jets d’urine dans les ascenseurs
ou sur les balcons, même les locataires qui font du dressage professionnel à
domicile.
La SCIC doit détruire cette liste, l’existence de
cette liste ne peut pas être contestée, car le responsable de la SCIC écrit à
son avocat, en ce qui me concerne, « il s’agit d’une personne procédurière ».
Comment la SCIC peut-elle savoir que son locataire est procédurier, alors qu’il
n’a jamais entamé une procédure contre la SCIC ou un autre
locataire ? Voulait-t-elle tromper
le Tribunal, parce que le mot procédurier est péjoratif ou dispose-t-elle
d’informations secrètes ?
La SCIC a proposé de s’approcher de l’AMICALE DES LOCATAIRES. Cette amicale, afin de
dissuader les autres locataires, a saisi le Tribunal d’Instance de Palaiseau
contre la SCIC, qui l’a condamnée. Après condamnation, la SCIC n’a pas exécuté
la décision et a accordé une subvention à ladite amicale. Les locataires qui
ont compris le manège, ne participent plus ni aux réunions de cette
association, ni n’acceptent d’en être leur membre. Elle n’a que cinq membres
pour 443 locataires, dont les président et trésorier ne sont pas locataires en
titre, mais occupent néanmoins leur logement.
Alors que les tribunaux et les juges sont parfois
obligés de juger 30 ou 40 affaires par séance, le montage d’un procès, pour
dissuader les locataires à faire valoir leurs droits est injuste. Le mot
procédurier convient bien à la SCIC et à son amicale de locataires.
Il faut noter que les personnes physiques ont une
mémoire pour conserver les informations et les personnes morales, un dossier,
car les personnes physiques responsables d’une personne morale changent et le
dossier reste.
Il est demandé au Tribunal
Vu le contrat de bail,
De voir condamner la société SCIC HABITAT I.D.F SA
D’HLM, à :
Supprimer les frais d’huissier sur la quittance du
requérant,
D’entreprendre les travaux nécessaires pour supprimer
les infiltrations d’eau dans la chambre du locataire, en ce qui concerne aussi
bien le mur que la fenêtre, sous astreindre de 30€ par jour.
De réduire le loyer de 50€ par mois, pour une durée
équivalant à la durée du jour où le bailleur a constaté l’infiltration de l’eau
dans la chambre jusqu’au jour de sa réparation,
De remplacer les joints usés pour cause de vétusté,
sous astreinte de 5€ par jour,
De mettre à la disposition du locataire tous les
documents concernant les charges que le bailleur a réclamées à son locataire,
et dit que les charges contestées dans la présente Conclusion soient supprimées
des charges locatives du requérant.
De réduire de 30€ le loyer pendant 10 ans, en
contre-partie de l’occupation de la cave pendant la même durée,
De changer les papiers peints abîmés pour cause de
vétusté dans les chambres, la cuisine, et la salle de bains,
De réparer les dégâts causés par infiltration d’eau
au niveau du plafond des toilettes,
De condamner le bailleur à 450€ sur la base de
l’article 700 du NCPC,
De détruire le fichier concernant les informations
sur la vie privée des locataires,
De voir condamner le bailleur aux entiers dépens, y
compris les frais de cette assignation.
SOUS TOUTES RESERVES