La Cave de
Monsieur x, locataire de la SCIC
HABITAT ILE DE France, bailleur,
a été confisquée sans contre-partie.
Le locataire a saisi le
Tribunal d’Instance de PALAISEAU
Le verdict a été
rendu le 25 Mars 2003, par ledit Tribunal, composé
de :
Président : Madame LE COTTY Rachel
Greffier : Madame VALENTIN Roselyne
Audience publique du 25 Février 2003
La SCIC HABITAT ILE DE France, en changeant la clé d’accès aux
caves de l’immeuble, a privé Monsieur X sans préavis, de la jouissance de sa
propre cave. Le bailleur a vidé les objets se trouvant à l’intérieur de ladite
cave.
Les prétentions du locataire
Le contrat de bail dans ses
conditions particulières mentionne l’équipement à l’usage commun, local
vélo-voitures d’enfants, ce local était une pièce « une cave » dans
le premier sous-sol. Une clé pour la porte principale était mise à la
disposition des locataires.
Par la suite, l’accès aux
caves était refusé par le bailleur suite à un changement de serrure.
Aux termes de l’alinéa h de
l’article 4 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le
propriétaire ne peut diminuer ou supprimer des prestations stipulées au contrat de bail sans contrepartie
équivalente. Le locataire a enfin obtenu la clé de sa cave, après 10 ans de
privation de cette pièce, mais la clé de l’entrée principale aux caves ne lui a
pas été remise. Il devait demander à la gardienne l’ouverture de la porte
principale, aux heures ouvrables, entre 9 et 18 heures. Les jours fériés et
pendant les congés de maladie ou annuels, l’accès aux caves était impossible.
Il fallait parfois attendre un mois pour avoir accès à un objet déposé à la
cave.
La loi de 1989 protège les locataires, ses dispositions sont d’ordre
public, même avec l’accord du locataire, on ne peut y déroger dans un sens qui
lui serait défavorable. La reprise de
la possession des caves et la fermeture de leur accès par le bailleur doit donc
être compensée par le remboursement du loyer concernant ce local.
Le locataire a demandé à ce
que la SCIC soit condamnée à réduire de 30€ le loyer pendant 10 ans, en
contre-partie de l’occupation de la cave pendant la même durée, soit 3600€.
La Défense du bailleur SCIC
HABITAT ILE DE France
Les caves sont
situées par évidence en sous-sol des bâtiments. Les locataires avaient pris pour habitude dans une très grande
majorité, de délaisser l’usage de ces locaux en raison de problèmes liés à un
climat d’insécurité.
Les travaux de
réhabilitation ont permis la remise en état des portes d’accès aux couloirs des
caves. Une mesure de limitation dans le
temps de l’accès à été mis en place par souci de sécurité. Les travaux dont s’agit ont été pris en
charge par le bailleur dans leur intégralité. Les locataires ont été informés
par une note distribuée dans les boites aux lettres où les dispositions
d’ouverture des portes d’accès aux couloirs de caves par la gardienne aux
heures ouvrables étaient parfaitement explicitées de manière à être comprise
par tout un chacun. La mesure sus énoncée évite les squatt et les stockages non
conformes à l’hygiène et à la sécurité.
Il s’agissait n’en déplaise à Mr X de garantir et de protéger les
intérêts des locataires.
Les mesures ci-avant
décrites ont eu un caractère provisoire, et ont fait l’objet d’une levée pure
et simple après l’établissement du procès verbal de réception des travaux de
réhabilitation.
Les dires de Mr X en
relation avec l’utilisation de la cave se révèle complètement exagérés et les
demandes du locataire y afférents dépassent le plus simple entendement.
Comment une juridiction
pourrait-elle compte tenu de l’état actuel du Droit Positif réduire de 30 euros
le loyer pendant 10 ans en contrepartie des difficultés supposées en relation
avec l’utilisation de la cave. Il
faudrait pour cela une disposition législative modifiant la loi de base du 6
juillet 1989. Il n’est en l’état rien de prévu en législation. Le locataire ne peut tout de même pas se
plaindre du bien fondé des opérations en réhabilitation de l’immeuble.
Compte tenu du caractère
systématique de critiques qui semblent apparaîtres comme une disposition
congénitale, qu’en aurait-il été en cas de tardivité dans les opérations de
réhabilitation.
Il ne faut tout de même pas
perdre de vue la réalité d’un ensemble d’environ 450 logements destinés à la location. De plus les intempéries ne relèvent
nullement de la volonté du bailleur. Mr
X peut-il en être persuadé ?
Cette
phrase n’a rien à voir avec cette affaire, mais a été écrite, car une des
chambres du locataire, à cause d’infiltration d’eau de pluies s’inondait.
Néanmoins, cette phrase étant écrite dans ce litige, nous l’avons gardée.
Monsieur X apporte une explication
supplémentaire
- La SCIC reconnaît
que l’accès aux caves était refusé aux locataires. Pour justifier cette action,
elle invoque le climat d’insécurité. La SCIC, en supprimant le poste de
régisseur a créé une ambiance d’insécurité permanente. Le salaire de gardien est à la charge des
locataires, calculé sur les charges locatives. Le salaire du régisseur est à la
charge du bailleur, calculé sur les loyers.
La SCIC, en supprimant le poste de régisseur, en ne réduisant pas les
loyers, a violé le principe fondamental de droit, le climat d’insécurité s’est
installé, et plus tard elle a créé un poste de gardien à la charge des
locataires. Le changement du poste ne
devait pas influencer la totalité des charges et du loyer. Le gardien, employé
à la charge des locataires, était ensuite affecté au service administratif du
bailleur, dans un autre quartier pour d’autres logements. Les travaux de nettoyage des parties
communes sont calculés à la charge des locataires séparément, indépendamment
des salaires du gardien.
La Décision du Tribunal d’instance
de PALAISEAU Composé de :
Président : Madame LE
COTTY Rachel
Greffier : Madame
VALENTIN Roselyne
Audience publique du 25
Février 2003
Prononcée publiquement le
25 Mars 2003
Sur
l’accès aux caves :
Attendu
que Monsieur X, qui ne précise pas le fondement juridique de
sa demande, sollicite une réduction du loyer de 30€ par mois pendant dix ans
pour impossibilité d’utiliser sa cave pendant cette période, faute d’en détenir
la clé ;
Que cependant, il ne prouve
aucunement le préjudice qu’il prétend avoir subi et sera en conséquence débouté
de sa demande en paiement ;
Notre commentaire :
La suppression du poste de
régisseur était à l’origine de l’insécurité prétendue. L’article 4 de la loi n°
89-462 du 6 juillet 1989 interdit au
propriétaire de diminuer ou supprimer contractuellement des prestations prévues
dans le contrat de bail sans contrepartie équivalente. Or, une action
interdite contractuellement ne peut pas être permise arbitrairement. Suppression et ensuite restriction de
l’accès à une cave et au poste de régisseur par le bailleur sans contrepartie,
sont interdites. Par évidence, le locataire ne pouvait pas utiliser un local
alors qu’il était obligé de payer un loyer prévu en tenant compte de
l’existence de ce local, il ne pouvait bénéficier des services du régisseur
alors que le loyer était fixé en supposant l’existence de son service.